Grundstücksunterfahrungen durch das Bahnprojekt Stuttgart 21
Die Deutsche Bahn muss für die Realisierung des Projekts Stuttgart 21 eine Vielzahl von Grundstücken, insbesondere in den Stuttgarter Hanglagen für ihre Tunnel unterfahren und benötigt dafür die Zustimmung des Eigentümers zur Eintragung einer Dienstbarkeit in dessen Grundbuch. Hierzu hat Haus & Grund Stuttgart mit der Bahn eine Mustervereinbarung ausgehandelt. Für die Grundstückseigentümer konnten erhebliche Nachbesserungen erzielt werden (siehe Kasten). Die wesentlichen Punkte erläutert der Geschäftsführer der DB-Projekt-Stuttgart-Ulm GmbH, Peter Sturm, im Gespräch mit Haus & Grund Stuttgart-Geschäftsführer Ulrich Wecker.
Herr Sturm, wann findet eine Entschädigung von Grundstückseigentümern bei Unterfahrungen von Grundstücken statt?
Sturm: Immer. Die Deutsche Bahn entschädigt Grundstückseigentümer immer, wenn sie Eisenbahntunnel unter Grundstücken errichtet. Wir nennen dies Unterfahrungen von Grundstücken. Wir bieten den Eigentümern an, mit uns Gestattungsverträge abzuschließen.
Wie wird die Entschädigungshöhe festgelegt?
Sturm: Wir haben mit Professor Ingold einen unabhängigen Sachverständigen gebeten, ein allgemeines Gutachten über die Entschädigungsberechnung für Stuttgart zu erstellen. Der Gutachter hat in seinem Gutachten insbesondere drei Faktoren für die Berechnung der Entschädigung festgelegt. Zum einen den Wert des Grundstücks, der sich am Bodenrichtwert orientiert, zum anderen die Fläche der Unterfahrung und zum dritten natürlich die Unterfahrungstiefe. Das Gutachten beruht auf den Grundsätzen des sogenannten Münchener Verfahrens, das in Deutschland Anwendung findet. Die Bahn bietet allen Eigentümern die Entschädigung an, die das Gutachten auf Basis dieser drei Kriterien vorsieht. Auf diese Weise werden alle Eigentümer gleich behandelt. Am Ende sollen nicht die hartnäckigsten Verhandler besser gestellt werden.
Wie sieht der Gestattungsvertrag der Bahn gegenüber den Immobilieneigentümern aus?
Sturm: Der von uns verwendete Gestattungsvertrag sieht vor, dass die Deutsche Bahn das Grundstück in Übereinstimmung mit dem Planfeststellungsbeschluss unterfahren darf und dafür eine sogenannte Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen wird. Der Vertrag sieht ferner vor, dass eine sogenannte Beweissicherung für Grundstücke stattfindet, die innerhalb der Beweissicherungsgrenzen liegen. Sie erfasst den Zustand des Gebäudes und dient dem Eigentümer als Grundlage, sollte es wider Erwarten zu kleineren Schäden gekommen sein. Ferner regelt der Vertrag, dass die Deutsche Bahn in voller Höhe für die von ihr verursachte Schäden haftet. Diese Regelungen sichern die Eigentümer ab, auch wenn wir nicht mit Schäden rechnen.
Was passiert, wenn ein Eigentümer der Meinung ist, dass ihm eine höhere Entschädigung zusteht?
Sturm: Wir sind davon überzeugt, dass dieses Gutachten eine gerechte und richtige Grundlage für die Bemessung der Entschädigung ist. Wir bieten aber trotzdem allen Eigentümern zwei Varianten der Gestattungsverträge an. In der einen Vertragsvariante wird die Entschädigungshöhe zwischen Bahn und Eigentümer gleich abschließend festgelegt. In der anderen zahlt die Bahn den Eigentümern die laut Gutachten vorgesehene Entschädigung als Abschlagszahlung aus und der Eigentümer kann dann innerhalb von fünf Jahren die Höhe der Entschädigung im Rahmen eines sogenannten Entschädigungsfeststellungsverfahrens beim Regierungspräsidium Stuttgart klären lassen. Damit haben alle Eigentümer die Möglichkeit, die Entschädigungshöhe durch eine unabhängige Behörde des Landes überprüfen zu lassen und verlieren durch den Abschluss des Gestattungsvertrags keinerlei Rechte. Mit diesem Vorschlag wollen wir Vertrauen schaffen.
Wie viele Eigentümer sind von diesen Entschädigungen betroffen?
Sturm: Im Stuttgarter Stadtgebiet sind über 3.000 Grundstücke betroffen. Für 800 Grundstücke haben wir inzwischen schon Gestattungsverträge abgeschlossen. Wir möchten bis zum Jahr 2017 mit allen Eigentümern solche Gestattungsverträge abgeschlossen haben. Wir werden die Eigentümer rund ein halbes Jahr vor Inanspruchnahme des Grundstücks ansprechen. Die Kontaktaufnahme orientiert sich dabei am Baufortschritt. Wir werden hierzu die Grundstückseigentümer in den jeweiligen Bauabschnitten zu Informationsgesprächen in kleinen Gruppen einladen. In diesen Gesprächsrunden werden wir die Eigentümer über die Baumaßnahmen, den Zeitplan, die Auswirkungen, sowie die rechtlichen Hintergründe informieren. Diesen Informationsveranstaltungen in kleinen Gruppen schließen sich dann bilaterale Vertragsgespräche mit den Eigentümern an.
Viele Bürger sind verunsichert und haben Angst vor möglichen Gebäudeschäden.
Sturm: Lange haben wir über den Tunnelbau im Rahmen von Stuttgart 21 und der Neubaustrecke immer nur in Theorie gesprochen. Inzwischen sind wir mitten im Bau. Wir haben im Stadtgebiet bereits über 1.500 Metern Tunnel gebaut, auf der Neubaustrecke sind es bereits fast 10.000 Meter. Und all diese Baumaßnahmen zeigen uns: Wir erleben hier keine Überraschungen. Der Bau kommt so voran, wie wir beziehungsweise unsere Experten es erwartet hatten. Schäden hat es nicht gegeben. Die Senkungsunterschiede bei den Gebäuden waren beim Tunnelvortrieb in Stuttgart bislang deutlich unter den entsprechenden Grenzwerten. Es besteht somit kein Anlass, sich Sorgen zu machen.
Mehr Informationen auch unter www.biss21.de
Herr Sturm, wann findet eine Entschädigung von Grundstückseigentümern bei Unterfahrungen von Grundstücken statt?
Sturm: Immer. Die Deutsche Bahn entschädigt Grundstückseigentümer immer, wenn sie Eisenbahntunnel unter Grundstücken errichtet. Wir nennen dies Unterfahrungen von Grundstücken. Wir bieten den Eigentümern an, mit uns Gestattungsverträge abzuschließen.
Wie wird die Entschädigungshöhe festgelegt?
Sturm: Wir haben mit Professor Ingold einen unabhängigen Sachverständigen gebeten, ein allgemeines Gutachten über die Entschädigungsberechnung für Stuttgart zu erstellen. Der Gutachter hat in seinem Gutachten insbesondere drei Faktoren für die Berechnung der Entschädigung festgelegt. Zum einen den Wert des Grundstücks, der sich am Bodenrichtwert orientiert, zum anderen die Fläche der Unterfahrung und zum dritten natürlich die Unterfahrungstiefe. Das Gutachten beruht auf den Grundsätzen des sogenannten Münchener Verfahrens, das in Deutschland Anwendung findet. Die Bahn bietet allen Eigentümern die Entschädigung an, die das Gutachten auf Basis dieser drei Kriterien vorsieht. Auf diese Weise werden alle Eigentümer gleich behandelt. Am Ende sollen nicht die hartnäckigsten Verhandler besser gestellt werden.
Wie sieht der Gestattungsvertrag der Bahn gegenüber den Immobilieneigentümern aus?
Sturm: Der von uns verwendete Gestattungsvertrag sieht vor, dass die Deutsche Bahn das Grundstück in Übereinstimmung mit dem Planfeststellungsbeschluss unterfahren darf und dafür eine sogenannte Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen wird. Der Vertrag sieht ferner vor, dass eine sogenannte Beweissicherung für Grundstücke stattfindet, die innerhalb der Beweissicherungsgrenzen liegen. Sie erfasst den Zustand des Gebäudes und dient dem Eigentümer als Grundlage, sollte es wider Erwarten zu kleineren Schäden gekommen sein. Ferner regelt der Vertrag, dass die Deutsche Bahn in voller Höhe für die von ihr verursachte Schäden haftet. Diese Regelungen sichern die Eigentümer ab, auch wenn wir nicht mit Schäden rechnen.
Was passiert, wenn ein Eigentümer der Meinung ist, dass ihm eine höhere Entschädigung zusteht?
Sturm: Wir sind davon überzeugt, dass dieses Gutachten eine gerechte und richtige Grundlage für die Bemessung der Entschädigung ist. Wir bieten aber trotzdem allen Eigentümern zwei Varianten der Gestattungsverträge an. In der einen Vertragsvariante wird die Entschädigungshöhe zwischen Bahn und Eigentümer gleich abschließend festgelegt. In der anderen zahlt die Bahn den Eigentümern die laut Gutachten vorgesehene Entschädigung als Abschlagszahlung aus und der Eigentümer kann dann innerhalb von fünf Jahren die Höhe der Entschädigung im Rahmen eines sogenannten Entschädigungsfeststellungsverfahrens beim Regierungspräsidium Stuttgart klären lassen. Damit haben alle Eigentümer die Möglichkeit, die Entschädigungshöhe durch eine unabhängige Behörde des Landes überprüfen zu lassen und verlieren durch den Abschluss des Gestattungsvertrags keinerlei Rechte. Mit diesem Vorschlag wollen wir Vertrauen schaffen.
Wie viele Eigentümer sind von diesen Entschädigungen betroffen?
Sturm: Im Stuttgarter Stadtgebiet sind über 3.000 Grundstücke betroffen. Für 800 Grundstücke haben wir inzwischen schon Gestattungsverträge abgeschlossen. Wir möchten bis zum Jahr 2017 mit allen Eigentümern solche Gestattungsverträge abgeschlossen haben. Wir werden die Eigentümer rund ein halbes Jahr vor Inanspruchnahme des Grundstücks ansprechen. Die Kontaktaufnahme orientiert sich dabei am Baufortschritt. Wir werden hierzu die Grundstückseigentümer in den jeweiligen Bauabschnitten zu Informationsgesprächen in kleinen Gruppen einladen. In diesen Gesprächsrunden werden wir die Eigentümer über die Baumaßnahmen, den Zeitplan, die Auswirkungen, sowie die rechtlichen Hintergründe informieren. Diesen Informationsveranstaltungen in kleinen Gruppen schließen sich dann bilaterale Vertragsgespräche mit den Eigentümern an.
Viele Bürger sind verunsichert und haben Angst vor möglichen Gebäudeschäden.
Sturm: Lange haben wir über den Tunnelbau im Rahmen von Stuttgart 21 und der Neubaustrecke immer nur in Theorie gesprochen. Inzwischen sind wir mitten im Bau. Wir haben im Stadtgebiet bereits über 1.500 Metern Tunnel gebaut, auf der Neubaustrecke sind es bereits fast 10.000 Meter. Und all diese Baumaßnahmen zeigen uns: Wir erleben hier keine Überraschungen. Der Bau kommt so voran, wie wir beziehungsweise unsere Experten es erwartet hatten. Schäden hat es nicht gegeben. Die Senkungsunterschiede bei den Gebäuden waren beim Tunnelvortrieb in Stuttgart bislang deutlich unter den entsprechenden Grenzwerten. Es besteht somit kein Anlass, sich Sorgen zu machen.
Mehr Informationen auch unter www.biss21.de
Vollständiger Zeitungsartikel: Grundstücksunterfahrungen durch das Bahnprojekt Stuttgart 21
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